开发商发展的五大阶段

一、炒地皮阶段
20世纪90年代初期，房地产开发处于炒地皮阶段。只要有土地就能赚到钱，比如：低价征地，高价转手去卖。这种开发商，不是在做开发，而是在炒地皮。
二、关系开发阶段
只要关系过硬，就能搞开发。
这表现为老板售房。买房子不需要售楼部，开发商老总一个人在酒桌上就把房子卖掉了。很多情况下都是团体购买，一个单位买上几栋楼，根本就不需要销售代表去洽谈、去介绍。
三、广告推销阶段
广告做的好，房子就能卖得好。
概念引人、包装加强，成为楼盘推广的主要法宝。大街小巷到处都是概念，而很多概念都是加强上去的。
管搞推销处于盲目时期，而且现在愈演愈烈，都认为广告做的好，就等于营销做的好。
四、产品营销阶段
1.精品概念
开发商开始注重产品的研发与设计，认为产品做的好，一切就好，陷于精品误区。前面章节中我们提到，这里存在的最大问题就是忽略了市场需求和购买者的喜好。
2.一味追求产品创新，不看客户
不去研究市场需求基础，创新层面则无从谈起。
不知道好产品的确切定义，不知道只有适合消费者需求、能给公司带来最佳利益的产品才是好产品。
例如：一个开发商在运作一个项目的时候，预估利润2000万元。市场定位应该适合建中、低档楼盘，但开发商却已自己的意愿来定位，一心想建高层的中、高档房。于是为有钱人量身定做，定位为高档楼盘，结果必然卖不出去。
而事实上，这块地如果做中、抵挡楼盘，可一定程度降低造价，省去不必要的配套，从而吧成本降低，提高利润。
3.产品的“地段”法宝
开发商还应该认识到好产品的另一法宝：地段、地段还是地段。这一定律是不能违背的。比如有些地段适合建高档住宅，而有些地段则适合建中、抵挡多层，如吧适合多层的地段建成高层就很难销售。
有很多这样的例子：一般地段，把多层建成高层，成本增加了至少1000元每平方，太高售价，导致难销，造成有钱人看中房子，看不中地段；没钱人看中地段，买不起房子，就会没有市场基础。
五、整合营销
怎样把企业资源、社会资源进行整合，能够为己所用？这就需要充分借助外脑的力量，强强联合、资源共享，把楼盘项目做好，实现最大利润。
首先，应该是研究购房者的需求，并为其量身定做。也就是“一切从客户出发”，按照整体的营销传播理论要求区开发。也就是发生了如下变化：
?从产品到客户需求
?从价格到满足客户需求的成本
?从通路到购房者购房的方便性
?从促销到与客户进行强有力的沟通
一切都在变化，整合营销要求在变化中去占领客户，要运用各种手段进行社会资源的营销。